Le financement d’un projet de construction est une opération complexe. La part principale est le plus souvent apportée par une banque. Des aides publiques et des prêts préférentiels peuvent compléter le financement.
Le prêt bancaire
Deux grandes données déterminent un prêt bancaire pour la construction d’une maison individuelle :
- le montant emprunté
- le taux d’intérêt.
Ils déterminent le niveau de vos mensualités. Contrairement à certains de ses cousins, comme le crédit à la consommation par exemple, le montant exact du prêt immo est fixé par le contrat signé à l’ouverture. Les banquiers estiment généralement que ces mensualités ne peuvent excéder 34 % de vos revenus. L’appréciation de votre solvabilité pour la construction d’une maison intégrera cependant votre situation professionnelle, vos autres charges (pensions alimentaires, loyers…), vos perspectives d’évolution.
Le prêt immobilier ne couvre généralement pas la totalité du montant de l’achat dudit bien. Il est question d’un apport personnel à hauteur de 10 à 30% du prix d’achat.
Le prêt pour le financement d’un projet de construction peut être à taux fixe ou à taux variable.
Cette dernière option est attractive lorsque les taux d’intérêt sont élevés, ce qui n’est pas le cas en ce moment. Vous pouvez aussi opter pour un prêt dit « capé », c’est-à-dire à taux variable avec des limites à l’évolution, dans un sens comme dans l’autre.
Pour connaître les conditions financières, vous pouvez soit prendre rendez-vous avec plusieurs banques et faire jouer la concurrence, soit vous adresser à un courtier de prêts (Cafpi, Meilleurtaux, Empruntis…), qui cherchera pour vous (moyennant une commission versée à la souscription du prêt) les offres les plus attractives.
Avant de faire sa demande de crédit, pensez aux simulateurs de crédit en ligne. Les simulations de crédits offrent l’avantage de comparer les taux, et de trouver un établissement financier dans les meilleurs délais. Étant donné la durée considérable de remboursement, la recherche du meilleur prix peut alors permettre à l’emprunteur de réaliser de belles économies.
La banque prend des garanties pour couvrir le risque lié au prêt d’argent
- L’hypothèque : si votre maison est hypothéquée, la banque pourra la récupérer pour la vendre en cas de défaut de paiement. L’hypothèque passe par l’inscription sur un registre, effectuée par un notaire. Elle entraîne donc des frais d’environ 2 % du montant du prêt.
Son principal défaut est d’entraîner des frais de levée d’hypothèque en cas de revente du bien avant le terme du prêt. Ce n’est pas le cas de la caution logement.
- La caution logement : elle est versée à un organisme qui prend le relais du remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur.
Selon votre contrat, une partie des fonds versés peut vous être restituée à l’issue de l’emprunt, si tout s’est correctement déroulé. A noter, les fonctionnaires d’Etat peuvent bénéficier d’un cautionnement mutualiste, plus avantageux.
Avec votre prêt bancaire, vous serez amené à souscrire une ou plusieurs assurances : décès, invalidité, chômage.
L’établissement prêteur peut vous imposer un niveau de couverture, mais ne peut lier l’octroi du prêt au choix de son propre produit d’assurance. Vous pouvez jouer, en fonction de votre situation, sur le taux. Une situation professionnelle qui paraît très stable peut justifier de ne souscrire une assurance chômage qu’à hauteur de 50 %, par exemple. Lisez toutes les lignes du contrat d’assurance !
Deux exemples pour illustrer cette nécessité :
- Certaines assurances chômage remboursent le prêt à votre place si vous perdez votre emploi, mais vous devez ensuite rembourser l’assureur. D’autres se substituent totalement à vous, sans obligation de remboursement, après quelques mois de chômage et pour une durée maximale fixée dans le contrat.
- Quelques assurances décès refusent d’intervenir en cas de décès d’une personne déclarée non fumeuse, mais qui a fumé dans les deux ans précédant le décès, même si la mort est intervenue suite à un accident de voiture !
Le prêt à taux zéro maintenant appelé PTZ+
L’Etat aide les acquéreurs, en fonction de critères de revenus.
Le prêt à taux zéro est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat, sans frais de dossier, pour l’achat d’une première résidence principale (réservé aux personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans).
Le montant du prêt et les conditions de remboursement qui vous sont accordées prennent en compte:
- votre niveau de revenu,
- la taille de votre famille,
- la localisation géographique de votre future habitation,
- son type (neuf ou ancien),
- et sa performance énergétique.
L’application gratuite » Simulateur PTZ + » vous permet de savoir si vous êtes éligible au prêt à taux zéro + et de connaître le montant du prêt et les conditions de remboursement auxquels vous pouvez prétendre.Elle est accessible sur le site du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement.
Le prêt d’accession social
Le prêt d’accession sociale est dédié aux ménages les plus modestes, avec ce barème de ressources :
| Nombre de personnes | Paris et limitrophes |
Ile de France et limitrophes |
Autres régions |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 21 872 € | 21 872 € | 19 016 € |
| 2 personnes | 32 688 € | 32 688 € | 25 394 € |
| 3 personnes | 42 852 € | 39 295 € | 30 538 € |
| 4 personnes | 51 162 € | 47 067 € | 36 866 € |
| 5 personnes | 60 872 € | 55 719 € | 43 369 € |
| 6 personnes et plus | 68 497 € | 62 700 € | 48 876 € |
Le taux oscille entre 5,55 % et 6 % TEG (en taux fixe), selon la durée d’emprunt. Le montant emprunté peut couvrir jusqu’à la totalité du coût de l’opération.
Le prêt d’accession sociale permet de bénéficier des allocations logement.
Les aides patronales et mutualistes
Le 1% logement permet d’emprunter entre 6 400 et 17 600 euros (selon zonage), pour les travailleurs du secteur privé dans les entreprises de plus de 10 salariés cotisant au 1% logement. Des critères d’ancienneté ou de charge de famille déterminent qui est prioritaire pour obtenir ce prêt.
Les organismes de prévoyance (caisses de mutuelles) peuvent aussi vous proposer des prêts complémentaires intéressants. Il est conseillé de lire sa convention collective pour connaître les droits des salariés d’une branche. Vous pouvez aussi appeler directement votre caisse complémentaire.